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Las personas que poseen una propiedad en el 谩rea de Austin han recibido recientemente nuevas valoraciones del distrito de tasaci贸n local. Este n煤mero, conocido como su valor de tasaci贸n, estima lo que su propiedad se vender铆a actualmente en el mercado inmobiliario de Austin, que est谩 batiendo r茅cords.

Las valoraciones son mucho m谩s altas que el a帽o pasado. Seg煤n el AG真人百家乐 Central Appraisal District, en promedio, los valores de tasaci贸n aumentaron un 56% durante el a帽o pasado.

Pero si vives en la casa que tienes, y has presentado lo que se llama una exenci贸n de vivienda, la cantidad que tienes que pagar impuestos es totalmente diferente. Esto se denomina "valor fiscal", y es probablemente mucho m谩s bajo que la estimaci贸n de lo que tu casa se vender铆a - a menos que hayas comprado tu casa en el 煤ltimo a帽o. En ese caso, es probable que las cifras sean las mismas.

驴Sigues confundido y conmocionado? Esta informaci贸n te puede ayudar.

El valor de tasaci贸n de mi casa ha subido m谩s del 50% en el 煤ltimo a帽o. 驴Significa eso que mis impuestos subir谩n esa cantidad?

Es casi seguro que no.

Si tu factura de impuestos sobre la propiedad sube -y no sabemos si lo har谩- es casi seguro que no aumentar谩 ni de lejos esa cantidad. Esto se debe a que, si bien el valor de tu casa puede aumentar de un a帽o a otro, el estado limita la cantidad de ese valor que se puede gravar.

Consideremos el ejemplo de Matt Largey, editor de proyectos en KUT. Compr贸 su casa en el suroeste de Austin en 2013 por unos $155,000. Desde entonces, su valor de mercado se ha triplicado con creces. El AG真人百家乐 Central Appraisal District estima ahora que su casa de tres dormitorios se vender铆a por casi $461,000 en el mercado actual.

Pero 茅l no tendr谩 que pagar impuestos por esa cantidad. La columna "Net appraised"(Tasaci贸n neta) muestra el valor gravable de Largey. (M谩s o menos. Depende de la entidad tributaria. Ya hablaremos de eso m谩s adelante).

Cuando compr贸 su casa, su valor de tasaci贸n y su valor neto de tasaci贸n habr铆an sido el mismo n煤mero. Su valor de tasaci贸n est谩 sujeto al mercado; en los 煤ltimos a帽os, los valores de mercado han aumentado r谩pidamente. No ocurre lo mismo con el valor neto de tasaci贸n, que est谩 sujeto a un tope estatal. Esta cifra empieza a aumentar un 10% anualmente a partir del a帽o siguiente a la compra de la vivienda.

El impuesto se aplica sobre el valor de tasaci贸n o sobre el valor neto de tasaci贸n, el que sea m谩s bajo en un a帽o determinado. Para Largey, y probablemente muchas personas en Austin, ese n煤mero m谩s bajo va a ser el valor neto de tasaci贸n.

Una vez determinada esa base imponible, cada entidad tributaria aplica diversas exenciones, o "descuentos", si cumple los requisitos. La ciudad de Austin, por ejemplo, permite a los propietarios que viven en sus casas eximir de impuestos una quinta parte de su base imponible. Como resultado, Largey s贸lo pagar谩 impuestos sobre la propiedad a la ciudad sobre la base de $242,684 de valor tributable.

As铆 que, lo preguntar茅 de nuevo: 驴Subir谩n mis impuestos?

Todav铆a no lo sabemos.

A finales de este verano, todas las entidades que recaudan impuestos fijar谩n sus tasas impositivas. Esto incluye los distritos escolares, las ciudades, los condados y otras entidades. Luego, aplicar谩n estas tasas a la cantidad que se les permite gravar a usted.

Digamos que la ciudad de Austin establece su tasa de impuestos para el pr贸ximo a帽o fiscal en $0.541 por cada $100. (Esa es la tasa impositiva de este a帽o). Largey deber铆a casi $1,313 en impuestos sobre la propiedad a la ciudad. Tambi茅n pagar谩 impuestos a otras cinco entidades, y las cantidades depender谩n de sus respectivos tipos impositivos y exenciones.

Seg煤n TCAD, puede esperar comenzar a ver los cambios en su factura de impuestos sobre la propiedad a partir de octubre.

驴Existe la posibilidad de que la factura del impuesto sobre la propiedad baje?

Claro que s铆.

La ciudad de Austin dice que espera bajar su tasa de impuestos este a帽o porque los valores han subido mucho. La ciudad tambi茅n tiene que tener cuidado de no exceder un l铆mite estatal sobre la cantidad de nuevos ingresos de impuestos a la propiedad que puede recaudar. Los legisladores estatales aprobaron en 2019 un proyecto de ley que reduce ese tope del 8% al 3.5%. Si la ciudad quiere superar esta cifra, tiene que celebrar unas elecciones.

Pero una tasa impositiva m谩s baja no siempre significa impuestos m谩s bajos. Por ejemplo, la ciudad podr铆a bajar la tasa de impuestos a una cantidad que no es suficiente para compensar el aumento de los valores imponibles. Esto sucedi贸 en 2018, cuando el Consejo de la Ciudad de Austin vot贸 para bajar la tasa de impuestos de $0.4448 a $0.4403. A pesar de que la tasa de impuestos fue (ligeramente) m谩s baja, la ciudad estim贸 que el propietario de una casa con un valor de $400,000 pagar铆a alrededor de $42 m谩s en impuestos a la propiedad de la ciudad que el a帽o anterior.

驴Qu茅 significa impugnar la tasaci贸n de mi propiedad?

Puedes impugnar tu valor de tasaci贸n, o el valor de mercado de tu propiedad. Pero no puedes impugnar tu valor neto de tasaci贸n, que es lo que probablemente se te est谩 gravando.

Con el tiempo, protestar por la tasaci贸n de su propiedad puede significar que se acerque m谩s a su valor neto de tasaci贸n. Esto podr铆a ser 煤til en un universo alternativo en el que el mercado de la vivienda de Austin se derrumba y los valores del tanque, y de repente su valor de tasaci贸n es menor que su valor imponible. En ese caso, se le cobrar铆a el impuesto sobre la cifra m谩s baja.

驴Deber铆an los inquilinos preocuparse por esto?

Los inquilinos pueden verse m谩s perjudicados por las tasaciones de las propiedades que los propietarios que viven en sus casas (es decir, que no son caseros).

Los caseros no tienen ese tope del 10% de aumento del importe neto de la tasaci贸n cada a帽o. Tampoco pueden ocultar una quinta parte de su base imponible de los impuestos, como permite la ciudad a los propietarios que viven en sus casas. As铆, mientras los valores del mercado suben de forma salvaje, tambi茅n lo hacen las bases impositivas de los propietarios, lo que, a su vez, podr铆a repercutir en los inquilinos, que ya se sienten presionados por el aumento de los precios.