El Departamento de Transporte de Texas pas贸 por alto un complejo econ贸mico de 70 unidades al hacer el recuento de las viviendas que podr铆an ser destruidas por la de la carretera interestatal 35 a trav茅s del centro de Austin.
Aria Grand -una comunidad de departamentos en el barrio de AG真人百家乐 Heights que se inaugur贸 en 2019- se omiti贸 en el de desplazamientos residenciales en el 补苍谩濒颈蝉颈蝉 inicial del Departamento conocido como TxDOT sobre las opciones de 补尘辫濒颈补肠颈贸苍.
Si Aria Grand fuera expropiado para ampliar la interestatal, se desplazar铆an aproximadamente el doble de hogares de los que TxDOT estim贸 inicialmente, cerca de 140 en total. Tambi茅n se podr铆an confiscar m谩s de 70 propiedades comerciales. Esto se har铆a a trav茅s del llamado dominio forzoso, un proceso que permite al Estado tomar una propiedad privada para uso p煤blico siempre que el propietario reciba una compensaci贸n justa.
TxDOT culpa del descuido al uso de im谩genes a茅reas obsoletas.
"Los mapas de base que hab铆amos utilizado pueden tener un a帽o o dos a帽os de antig眉edad, y comenzamos esto hace un par de a帽os, por lo que eso se complica sobre s铆 mismo", dijo el ingeniero del distrito de Austin de TxDOT, Tucker Ferguson. "A medida que avanzamos en el desarrollo de este tipo de proyectos, nos volvemos m谩s espec铆ficos. Actualizamos nuestros mapas. Hacemos m谩s estudios de campo para saber qu茅 hay realmente sobre el terreno. Desde luego, no echaremos a nadie a medida que desarrollemos el proyecto y ultimemos ese tipo de detalles".
Abogados de dominio forzoso dijeron a KUT que las revisiones de los primeros planes de TxDOT son comunes, pero no suelen ser de este grado.
"Lo que es interesante para m铆 es la magnitud en este caso", dijo Luke Ellis, un socio de Marrs Ellis & Hodge que tambi茅n ense帽a ley de dominio forzado en la Univesidad de Texas en Austin. "Si estaban en m谩s o menos 150 y se perdieron 70 unidades, eso es un fallo bastante grande sobre una base porcentual. 驴He visto antes que cometan este tipo de errores? S铆, pero no con un margen tan amplio".
Pero ahora, TxDOT ha revisado una de las dos propuestas de 补尘辫濒颈补肠颈贸苍 que compiten entre s铆 -conocida como Alternativa de Construcci贸n 3- para evitar no s贸lo el Aria Grand, sino tambi茅n las viviendas multifamiliares al otro lado de la autopista.
Un complejo de departamentos de dos pisos llamado Carlton Gardens y una comunidad de condominios en el 1500 de la calle Summit se incluyeron inicialmente en los recuentos de desplazamiento p煤blico, dijo TxDOT, pero ahora sobrevivir铆an si se elige la Alternativa de Construcci贸n 3 modificada.
La Alternativa de Construcci贸n 2, la otra opci贸n en carrera, corta a trav茅s de todos ellos, incluyendo al Aria Grand.
TxDOT se niega a decir cu谩l de las dos opciones de construcci贸n prefiere. La Alternativa de Construcci贸n 1 -un plan para construir un t煤nel a trav茅s del centro de la ciudad- ya fue descartada, en parte debido a sus costos significativamente m谩s elevados.
As铆 que ahora TxDOT pasar谩 primero meses realizando 补苍谩濒颈蝉颈蝉 de los dos planes de 补尘辫濒颈补肠颈贸苍 restantes, mientras los residentes, los propietarios de negocios y los trabajadores de todo el recorrido del proyecto se preguntan sobre su futuro.
Pero la destrucci贸n de un complejo de 70 viviendas asequibles en una de las zonas m谩s c茅ntricas de la ciudad podr铆a resultar una p铆ldora demasiado grande de tragar para TxDOT, sobre todo si se tiene en cuenta que la agencia estatal ha pasado por alto al Aria Grand en primer lugar.
Sustituir 70 viviendas econ贸micas ser铆a dif铆cil
El Aria Grand, de 17 millones de d贸lares, fue posible gracias a un programa federal que incentiva a los promotores privados a construir viviendas asequibles. Los promotores obtienen cr茅ditos fiscales federales para ayudar a reducir el costo de construcci贸n de un complejo de departamentos. A cambio, se comprometen a ofrecer un n煤mero espec铆fico de unidades con un alquiler reducido a los hogares con menores ingresos.
Los contribuyentes de Austin han ayudado. Los promotores del Aria Grand compraron el terreno en 2017 con un pr茅stamo de 1.5 millones de d贸lares a bajo inter茅s procedente de un bono de vivienda asequible de Austin de 2013. En ese entonces, el tramo en la esquina suroeste de la Avenida Woodland y la I-35 era un lote no desarrollado de 谩rboles y matorrales que lindaban con el arroyo Harpers Branch.
En el Aria Grand, los alquileres de 60 de las 70 unidades se calculan en funci贸n de los ingresos de los hogares. Un hogar de dos personas que gane menos de $23,750 podr铆a aplicar a un departamento de un dormitorio por tan s贸lo 400 d贸lares al mes.
Eso es un alquiler extremadamente bajo para cualquier lugar de Austin, pero especialmente en ese 谩rea. Un departamento de un dormitorio en el 谩rea del c贸digo postal 78704 cuesta $1,786 al mes en promedio, seg煤n un de comunidades de alquiler preparado para KUT por ApartmentData.com.
"Si tratara de replicar esto hoy, no s茅 c贸mo lo har铆a", dijo la promotora del Aria Grand, Megan Lasch, presidenta de O-SDA Industries. "Si miras lo que pagamos por la tierra aqu铆, fue incre铆blemente barato comparado con lo que costar铆a hoy".
La demolici贸n de un complejo de viviendas econ贸micas relativamente nuevo en el c茅ntrico barrio de AG真人百家乐 Heights tambi茅n supondr铆a un golpe contundente a los , que la ciudad ha luchado por cumplir desde que adopt贸 la estrategia en 2017.
Uno de esos objetivos incluye la distribuci贸n de nuevas unidades de vivienda econ贸mica en , un resultado que ha seguido siendo esquivo.
"Ha demostrado ser realmente dif铆cil en 谩reas que han sido hist贸ricamente de baja densidad, unifamiliares", dijo Elizabeth Mueller, profesora de planificaci贸n comunitaria y regional en la Universidad de Texas en Austin. "La gente no tiene tantas opciones tan c茅ntricas [como el Aria Grand]", dijo.
TxDOT se ha enfocado en la Alternativa de Construcci贸n 3
Cuando TxDOT revel贸 el verano pasado sus planes para ampliar la I-35, la agencia estatal se encontr贸 con una fuerte oposici贸n por parte de grupos vecinales, defensores del transporte y funcionarios electos.
El Consejo de la Ciudad de Austin se 肠别苍迟谤贸 en los desplazamientos, sin saber en ese momento que las cifras eran a煤n mayores de lo que hab铆a informado TxDOT. Los comisionados del condado de AG真人百家乐 pidieron que se redujera la huella y "una alternativa significativamente diferente" para el proyecto de la autopista.
Por eso, cuando la agencia estatal tuvo una segunda oportunidad de rehacer los dise帽os de 补尘辫濒颈补肠颈贸苍 de la I-35 bas谩ndose en los comentarios de la comunidad, los ingenieros se centraron casi por completo en la Alternativa de Construcci贸n 3.
Las revisiones que llamaron la atenci贸n de TxDOT en la presentaci贸n a los medios de comunicaci贸n en enero inclu铆an el desplazamiento de las dos v铆as de acceso al mismo lado de la autopista en el centro de la ciudad para crear una secci贸n de estilo bulevar, la reducci贸n de los tramos m谩s largos de la interestatal por debajo del nivel del suelo y el aumento del n煤mero de cruces peatonales.
El Departamento de Transporte de Texas elabor贸 unos planos que mostraban c贸mo el deseo de la ciudad de cubrir los tramos rebajados de la I-35 con "tapones" -largas cubiertas entre los puentes que podr铆an albergar plazas p煤blicas, parques o incluso edificios- podr铆a integrarse en la Alternativa de Construcci贸n 3, siempre y cuando la ciudad pudiera reunir los cientos de millones de d贸lares para pagarlos.
Uno de los cambios m谩s significativos de la Alternativa de Construcci贸n 3 fue la transformaci贸n de la intersecci贸n de Riverside Drive y la I-35 en lo que se denomina un intercambio urbano de un solo punto (SPUI, por sus siglas en ingl茅s).
Un SPUI permite que todos los giros a la izquierda sean controlados por un solo sem谩foro. La configuraci贸n significa que m谩s veh铆culos pueden moverse a trav茅s de una intersecci贸n, pero tambi茅n requiere m谩s espacio.
La huella m谩s amplia del SPUI permiti贸 a TxDOT desplazar las rampas de entrada y salida m谩s al norte, dijo Ferguson de TxDOT, lo que hizo posible reducir el derecho de paso cerca del Aria Grand y otras residencias al sur de Riverside para que eviten el camino de la autopista.
Entonces, dado todo el tiempo que se ha dedicado a cambiar la Alternativa de Construcci贸n 3 para aplacar algunas cr铆ticas y el hecho de que aborda la supervisi贸n de TxDOT sobre el Aria Grand, 驴se sigue considerando seriamente la Alternativa de Construcci贸n 2?
"Tenemos dos [opciones] muy contrastadas en el proceso medioambiental", dijo Ferguson. "Ahora mismo somos neutrales".
Meses en el limbo
Por supuesto, no hacer ning煤n cambio en la I-35 sigue siendo una opci贸n, tambi茅n. TxDOT comparar谩 esa opci贸n de "No construir" con las otras dos propuestas durante los pr贸ximos meses.
En primer lugar, el departamento analizar谩 los efectos de los proyectos en todos los aspectos, desde la calidad del aire y del agua hasta el ruido del tr谩fico y el cambio clim谩tico. Los informes, conocidos como declaraciones de impacto ambiental, son objeto de un minucioso examen por parte de los defensores del medio ambiente, que a menudo impugnan los resultados.
Una vez hecho esto, TxDOT seleccionar谩 la propuesta que prefiera y le dar谩 la denominaci贸n oficial de "Alternativa Preferida".
Esta decisi贸n se espera para finales de este a帽o o principios de 2023. A continuaci贸n, se abrir谩 un periodo de 60 d铆as para comentarios p煤blicos. Y luego est谩 previsto que la decisi贸n final se anuncie en el verano de 2023.
TxDOT prev茅 que la construcci贸n comience a finales de 2025.
Si la agencia estatal opta por la Alternativa de Construcci贸n 2 despu茅s de todo eso, la reacci贸n podr铆a ser grave.
"Ser铆a terrible que un proyecto de autopista provocara la demolici贸n de lo que es realmente una vivienda asequible muy, muy nueva", dijo la concejal de Austin Kathie Tovo, cuyo distrito 9 abarca Aria Grand. "Se han invertido muchos recursos financieros, planificaci贸n, tiempo, esfuerzo y energ铆a para crear esta comunidad. Ser铆a una verdadera p茅rdida verlo desaparecer".
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